Montpellier
Conseil en immobilier d'entreprise
Bureaux - Locaux d'activité - Entrepôts - Commerces - Terrains

Chiffres clés Montpellier

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Bureaux

Transactions réalisées 2016

Bureaux

NEUF

SECONDE MAIN 

TOTAL

Total en volume

21 582 m2

43 818 m2

65 400 m2

Transactions

-

-

55 600 m2

Comptes propres

-

-

9 800 m2

 

Transactions réalisées

Bureaux

NEUF

SECONDE MAIN 

TOTAL

Total en nombre

-

-

228

Transactions

-

-

-

Comptes propres

-

-

-

 

Valeurs en € HT

LOCALISATION

NEUF

SECONDE MAIN

Location

(loyer annuel au m2)

Centre prime

Péripéhrie

165 / 170 €

155 / 160 €

145 €

135 €

Achat 

(prix au m2)

Centre prime

Péripéhrie

2 500 €

2 300 €

2 000 €

1 800 €

 

COMMENTAIRES :

>  Marché global de Montpellier : 65.400 m2 (transactions + comptes propres) soit un recul de 17% 

> Forte baisse des comptes propres avec 9.800 m2 contre 26.600 m2 en 2015 

> Hausse du volume de transactions à 55.600 m2 pour 51.900 m2 en 2015 

> Hausse du nombre de transactions avec 228 demandes placées : marché très actif 

> Surface moyenne hors comptes propres : 250 m2 (en baisse) 

> Surface moyenne comptes propres inclus : 300 m2 

> La zone EST avec 35% du volume concentre la demande - Bonne tenue des autres secteurs NORD, SUD et CENTRE 

> 21.900 m2 de surfaces neuves placées soit 33% du marché total 

> Net sursaut de la demande publique - Bonne présence des entreprises nationales et internationales - accroissement des créations d'établissements 

> Valeurs locatives des programmes RT2012 assimilées par le marché - Moins de tensions pour les produits les plus anciens 

> Un bilan 2016 satisfaisant pour le marché de Montpellier Métropole 

Activité & Entrepôts

Transactions réalisés

NEUF

SECONDE MAIN 

TOTAL

Total en volume

1 648 m2

80 752 m2

82 400 m2

Entrepôts

-

-

12 600 m2

Locaux d'activités

-

-

69 800 m2

 

Transactions réalisés

NEUF

SECONDE MAIN 

TOTAL

Total en nombre

-

-

128

Entrepôts

-

-

-

Locaux d'activités

-

-

-

LOCAUX D'ACTIVITES SECONDE MAIN

Valeurs en € HT

TYPE DE LOCAUX

NEUF

SECONDE MAIN

Location

(loyer annuel au m2)

Entrepôts

Locaux d'activités

N.S

80 €

40 €

71 €

Achat 

(prix au m2)

Entrepôts

Locaux d'activités

N.S

1 000 €

440 €

600 €

 

Commentaires :

> Hausse de 14% du marché des transactions avec 82.400 m2 placés - Niveau supérieur à la moyenne des 5 dernières années 

> Opérations en comptes propres : 5.000 m2 

> Opération de Montpellier Pinville non comptabilisée par l'Observatoire : 13.000 m2 

> Marché global de Montpellier : 100.000 m2 - Niveau satisfaisant 

> Nombre de transactions à la hausse (128 pour 110 en 2015) 

> 2 transactions d'entrepôts 

> Surface moyenne des locaux d'activités : 553 m2 

> Surface moyenne des entrepôts : 6.300 m2 

> Prédominance de l'axe A9 avec 94% du nombre de transactions réalisées à moins de 5 km d'une sortie d'autoroute 

> 80% du marché en locatif et 20% à la vente 

> Forte présence des acteurs nationaux et internationaux 

> Bon maintien des valeurs locatives/prix de vente - Supérieures aux moyennes nationales 

Commerce

Valeurs en € HT

LOCALISATION

NEUF

SECONDE MAIN

Location

(loyer annuel au m2)

Centre prime

Périphérie

N.S

N.S

250 - 2 000 €

100 -180 €

Achat 

(prix au m2)

Centre prime

Périphérie

N.S

N.S

N.S

N.S

 

LES TENDANCES DU MARCHE DE L'IMMOBILIER DE COMMERCE EN FRANCE : 

L’année 2016 est venue confirmer les signes de reprise dans le commerce de détail alors que nous traversons encore une période d’adaptation nécessaire aux évolutions de la consommation. 

En effet, selon l’INSEE le climat des affaires s’améliore dans le commerce de détail. 

S’il s’améliore de façon globale, il convient de nuancer le propos en soulignant que certains secteurs profitent de cette embellie alors que d’autres peinent à négocier le virage auquel tous les secteurs sont confrontés. 

Les magasins alimentaires de proximité, ou bien encore les magasins spécialisés bio connaissent un engouement qui profite particulièrement aux acteurs bien structurés.

La restauration rapide attire toujours autant, et de grandes enseignes d’origine étrangère souhaitent désormais bien tirer parti de cette dynamique en constante évolution. Une tendance sur les services de livraison dans le domaine de la restauration est par ailleurs à noter. Quant au secteur de l’habitat-ameublement, celui-ci connaît un regain d’activité grâce à l’actuelle bonne santé du marché résidentiel dopé par un pouvoir d’achat immobilier en augmentation qui tire principalement sa source d’une baisse corrélée des taux et des prix. 

Les activités de loisir de type salle de sport gagnent aussi une clientèle de plus en plus nombreuse, mais dans ce domaine la réussite de certains opérateurs est compensée par l’écho défavorable renvoyé par l’échec d'autres moins bien organisés. Un marché protéiforme est ici à l’oeuvre et seuls les investisseurs avisés sauront vraisemblablement en tirer parti. 

En outre, si le prêt-à-porter enfant se développe, le secteur de l’habillement dans l’ensemble marque le pas. Les enseignes très dépendantes de la clientèle touristique ont aussi connu un ralentissement non négligeable. 

Concernant les valeurs locatives, les meilleurs emplacements demeurent toujours très valorisés. Evidemment, sur ce point, le marché parisien reste largement en tête avec des loyers qui culminent par exemple sur les Champs-Elysées à 20 000€/m2/an, là où le marché des grandes métropoles de province se situe sur des valeurs supérieures à 2 000€/m2/an. 

En revanche, dans les villes moyennes les loyers stagnent ou ont tendance à baisser. Un repositionnement de l’offre devient nécessaire pour les boutiques de centre-ville et les centres commerciaux. La riposte sur ce terrain est d’autant plus impérative que le commerce en retail park continue sa progression. 

Mais les restructurations et les requalifications ci et là augurent de meilleurs jours à venir pour ces marchés « bis » qui ont désormais pris conscience de leur nécessaire flexibilité. 

Le maître mot étant plus que jamais l’adaptation face à la courbe exponentielle de la consommation multicanal. 

Enfin, sur le marché des investissements, on constate un volume de demandes pléthorique. Les investisseurs français, qu’ils soient institutionnels ou familiaux, représentent la majorité des acteurs. Cet engouement est ici encore stimulé par des taux de crédit historiquement bas et des possibilités de placements financiers faibles ou à risque élevé. Il est aussi stimulé par les nombreux atouts de l’investissement dans l’immobilier de commerce avec notamment une liquidité rassurante et une faible vacance de manière générale. 

La demande étant bien supérieure à l'offre, il en résulte logiquement un affaiblissement des taux de rendement. Et dans ce contexte, ce sont les opérateurs spécialisés qui réussissent à tirer leur épingle du jeu.

LE MARCHE DU CENTRE VILLE DE MONTPELLIER :

Malgré une concurrence accrue des centres commerciaux et zones commerciales de périphérie, le centre ville de Montpellier résiste et demeure un marché dynamique possédant un pouvoir d’attraction important sur les Enseignes et les indépendants.

Pour conserver et renouveler cette attractivité, le centre ville est en train de se réinventer avec certains projets déjà réalisés, amorcés ou à venir. 

Des opérations de requalification et de rénovations stratégiques ont pour vocation à contribuer à ce dynamisme commercial. 

Ainsi, la requalification du Boulevard du Jeu de Paume avec le bouclage de la 4eme ligne de tramway mais aussi les futures Halles Laissac prévues pour 2018 promettent un développement du flux sur l’axe concerné. 

NESPRESSO dont l’ancrage est désormais bien établi devrait amener dans son sillage d’autres enseignes… 

Un axe piéton emblématique du commerce du centre ville voit aussi sa modernisation engagée : la Grand rue Jean Moulin verra notamment son revêtement rénové. 

Autre destination commerciale emblématique du centre ville prévoyant un lifting d’envergure : 

Le Polygone, véritable locomotive avec ses 11 millions de visiteurs annuels et ses 252 millions d’euros de chiffre d’affaires, s’est aussi engagé dans une vaste opération de rénovation. 

Comme un symbole de ce renouveau, l’arrivée de l’enseigne japonaise de prêt-à-porter UNIQLO qui réinvestit au printemps 2017 les murs des Halles Castellane sur 1 500 m2 répartis sur trois étages.

L’arrivée de cette locomotive « dans l’air du temps », n°4 mondial de l’habillement, peut se traduire en effet comme le départ d’une ère nouvelle. 

Pour le commerce du centre ville, après certaines difficultés face aux géants de la périphérie, il s’agit probablement de l’ère tant attendue et porteuse dans laquelle il est préférable de s’inscrire en temps utile pour mieux savoir se démarquer de la concurrence. 

LE MARCHE DES PIEDS D'IMMEUBLES :

Montpellier connaît une très forte croissance démographique. Pour faire face à ce défi, les collectivités développent de nouveaux quartiers d’habitation sous forme de ZAC. Ces dernières années, les obligations règlementaires inscrites au PLU et la volonté d’animer ces nouveaux quartiers ont permis la création de nombreux commerces en RDC d’immeubles d’habitation neufs sur l’ensemble du territoire de la Métropole. La programmation n’est pas évidente car ce n’est qu’à l’arrivée de tous les nouveaux habitants que les commerces disposent de tout leur potentiel. Cela provoque des situations temporaires où l’offre est supérieure à la demande. Cette politique a véritablement créé un nouveau marché dédié aux enseignes de proximité : Avenue de l’Europe, Bassin Jacques Coeur, Parvis de l’hôtel de ville, Grisettes, Constellation à Juvignac,… 

Dans le nouveau quartier-prime, ce développement se poursuit notamment le long de l’avenue Raymond Dugrand avec les ronds-points Ernest Granier et Pablo Picasso comme points de concentration. La Mantilla, dispose d’un RDC commercial de 7.000 m2 équipé d’un parking public souterrain. Les enseignes HABITAT, MONOPRIX, PICARD et NATURALIA se sont installées et d’autres devraient suivre. Toujours sur cet axe prometteur, Doramar et Palomaya, sont aussi des programmes disposant de RDC commerciaux dont une pharmacie déjà installée. 

LE MARCHE DE PERIPHERIE DE MONTPELLIER : 

Les bons emplacements de périphérie sont toujours aussi recherchés mais toujours aussi rares. Peu de projets de développement ont vu le jour ces dernières années provoquant un faible taux de vacance et par conséquent peu de turn-over. 

L’axe de l’avenue de la Mer reste le principal pôle commercial de la Métropole, très convoité par les acteurs nationaux. D’autres zones commerciales sont également très recherchées : Carrefour Saint Jean de Védas, Carrefour Trifontaine, E. Leclerc Saint Aunès notamment, mais ces dernières souffrent du manque de foncier disponible et par conséquent de possibilités de développement. 

Sur la zone commerciale de St Aunès, après l’implantation l’année dernière de CULTURA, c’est au tour de CALIPAGE et de FRANCK PROVOST de s’installer sur un ensemble composé de 4 cellules. 

A Odysseum, suite à l’arrivée de STARBUCK COFFE et BURGER KING, l’enseigne de loisirs REBOUND WORLD TRAMPOLINE PARK est venue enrichir l’offre existante, en attendant que soient à nouveau exploités les locaux antérieurement occupés par le bowling. 

Du côté de la zone de l’Aube rouge, un pôle dédié à la restauration a vu le jour avec les enseignes PIZZA DEL ARTE, LA BOUCHERIE, LE FOURNIL DE PIERRE et BURGER KING. 

Le programme FREY sur Ode à la Mer viendra rebattre les cartes des zones commerciales historiques de l’Est de Montpellier à l’horizon 2018-2020. Celui-ci consiste en l’aménagement d’un ensemble commercial dernière génération de 50.000 m2 de commerces mixés à 20.000 m2 de bureaux/hôtellerie et de 16.000 m2 de loisirs. 

Comme pour le centre ville, les emplacements n°1 restent privilégiés, mais en raison du manque d’offres disponibles, l’intérêt se porte aussi sur les emplacements 1 bis et 2 qui disposent de valeurs locatives atténuées.