Montpellier
Conseil en immobilier d'entreprise
Bureaux - Locaux d'activité - Entrepôts - Commerces - Terrains

Chiffres clés Montpellier

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Bureaux

Transactions réalisées 2018

Bureaux

NEUF

SECONDE MAIN 

TOTAL

Total en volume

46 000 m2

58 500 m2

104 500 m2

Transactions

-

-

84 000 m2

Comptes propres

-

-

20 500 m2

 

Transactions réalisées

Bureaux

NEUF

SECONDE MAIN 

TOTAL

Total en nombre

60

-

334

Transactions

-

-

-

Comptes propres

-

-

-

 

Valeurs en € HT

LOCALISATION

NEUF

SECONDE MAIN

Location

(loyer annuel au m2)

Centre prime

Business parc

170 / 180 €

160 / 170 €

140 / 160 €

100 / 145 €

Achat 

(prix au m2)

Centre prime

Péripéhrie

2 500 / 2 600 €

2 300 / 2 400 €

1 800 / 2 000 €

1 300 / 1 800 €

 

COMMENTAIRES :

> Année record pour Montpellier avec pour la 1ère fois le seuil des 100.000 m2 franchi

> 104.500 m2 soit une progression de 28%

> Montpellier, 8ème marché de France

> Très forte progression du nombre de transaction : 334 demandes placées contre 255 en 2017

> Comptes-propres : 11 opérations pour 20.500 m2

> Surface moyenne hors comptes-propres et transactions incubateurs : 326 m2

> 21 transactions supérieures à 1.000 m2 - très bon résultat pour Montpellier

> 75% des transactions sont inférieures à 300 m2

> La répartition géographique se rééquilibre. La zone Est ne représente que 36% du volume global contre 53% en 2017

> Très bonne tenue du Centre et du Nord avec de nombreuses transactions

> 46.000 m2 de surfaces neuves (comptes-propres inclus) soit 44% du volume global

> Unique livraison en promotion en 2018 : L’Audace (4.000 m2 à Lattes Boirargues - Siège HELENIS)

> Chantiers en cours en 2018 : Blasco, Island, L’Ammonite, Arion, Neos, Air Parc One, Blue One, Work City, ...

> Part importante à l’acquisition avec 34% du volume placé et une cinquantaine de transactions

> Bonne présence des entreprises nationales - beaucoup de mouvements chez les NTIC le secteur de la santé/recherche/enseignement

> Valeurs orientées à la hausse à la location et à la vente

Activité & Entrepôts

Transactions réalisés

NEUF

SECONDE MAIN 

TOTAL

Total en volume

21 800 m2

71 000 m2

92 800 m2

Entrepôts

-

-

0 m2

Locaux d'activités

-

-

92 800 m2

 

Transactions réalisés

NEUF

SECONDE MAIN 

TOTAL

Total en nombre

-

-

105

Entrepôts

-

-

-

Locaux d'activités

-

-

-

 

Locaux d'activités neufs

LOCATION

VENTE 

0 - 299 m2

80 / 90 €

1 100 / 1 350 €

300 - 999 m2

75 / 85 €

1 000 / 1 100 €

1 000 - 2 499 m2

60 / 70 €

900 / 1 000 €

 

Locaux d'activités seconde main

LOCATION

VENTE 

0 - 299 m2

70 / 80 €

800 / 900 €

300 - 999 m2

60 / 70 €

700 / 800 €

1 000 - 2 499 m2

50 / 60 €

600 / 700 €

Plus de 2 500 m2

45 / 55 €

500 / 600 €

 

Commentaires :

> Après une année 2017 record à 112.800 m2, marché en repli de 28%

> Volume transacté néanmoins satisfaisant avec 81.400 m2

> Repli du nombre de transactions : 105 contre 120 en 2017

> Recul de la surface moyenne : 775 m2 contre 813 m2 en 2017

> Opérations en comptes propres : 21.800 m2 en 16 transactions

> Aucune transaction en entrepôt

> Equilibre des secteurs Est et Sud qui représentent 80% de la demande placée

> 5 transactions supérieures à 2.500 m2

> 36 transactions inférieures à 300 m2 - résultat à la baisse en raison de la faiblesse de l’offre

> Les secteurs industries/énergies et services aux entreprises sont les principaux consommateurs de locaux d’activités

> Faiblesse du secteur transport qui ne représente que 3% du volume transacté

> Prépondérance des utilisateurs locaux avec 68% du volume placé

> Demande importante à l’achat : les 5 plus importantes transactions de l’année sont des ventes

> Valeurs sous tension - orientées à la hausse en neuf/seconde main et vente/location - supérieures aux moyennes nationales

> Une transaction logistique était attendue (Asics à l’aéroport) en 2018. L’utilisateur a abandonné cette piste pour des raisons de calendrier

Logistique

FONCIER D'ACTIVITE

 

m2 SDP Tertiaire

m2 foncier Activité 

Montpellier Est

200 €

100 €

Montpellier Sud

220 €

90 €

Montpellier Ouest

170 €

94 €

Montpellier Nord

210 €

70 €

Montpellier Centre

200 €

NS

Moyenne

204 €

89 €

 

Commentaires :

> Baisse du volume transacté avec 92.800 m2 vendus contre 107.400 m2 en 2017

> 30 transactions - niveau identique à celui de 2017

> 3.100 m2 de surface moyenne

> Surface tertaire développée en comptes propres : 20.500 m2

> Surface tertiaire développée en promotion : 12.100 m2 (Ammonite Odysseum, Corner Garosud, Eiffage Medical Global Parc Eurêka, Higher Roch St Roch)

> Surface locaux d’activité développée en comptes propres : 21.800 m2

> Surface locaux d’activité développée en promotion : 2.500 m2

> Zones en cours de commercialisation : Garosud Extension, Ecoparc de Fabrègues, Parc Descartes à Lavérune, Via Domitia à Vendargues, Eurêka Extension, Euromédecine extension

> Extensions prévues de Marcel Dassault et de La Lauze à Saint Jean de Védas

> Nouveaux quartiers prime Montpellier : Nouveau Saint Roch et quartier Cambacérès (nouvelle gare TGV)

Commerce

Valeurs en € HT

LOCALISATION

NEUF

SECONDE MAIN

Location

(loyer annuel au m2)

Centre prime

Périphérie

N.S

N.S

250 - 2 000 €

100 -180 €

Achat 

(prix au m2)

Centre prime

Périphérie

N.S

N.S

N.S

N.S

 

LES TENDANCES DU MARCHE DE L'IMMOBILIER DE COMMERCE EN FRANCE : 

L’année 2016 est venue confirmer les signes de reprise dans le commerce de détail alors que nous traversons encore une période d’adaptation nécessaire aux évolutions de la consommation. 

En effet, selon l’INSEE le climat des affaires s’améliore dans le commerce de détail. 

S’il s’améliore de façon globale, il convient de nuancer le propos en soulignant que certains secteurs profitent de cette embellie alors que d’autres peinent à négocier le virage auquel tous les secteurs sont confrontés. 

Les magasins alimentaires de proximité, ou bien encore les magasins spécialisés bio connaissent un engouement qui profite particulièrement aux acteurs bien structurés.

La restauration rapide attire toujours autant, et de grandes enseignes d’origine étrangère souhaitent désormais bien tirer parti de cette dynamique en constante évolution. Une tendance sur les services de livraison dans le domaine de la restauration est par ailleurs à noter. Quant au secteur de l’habitat-ameublement, celui-ci connaît un regain d’activité grâce à l’actuelle bonne santé du marché résidentiel dopé par un pouvoir d’achat immobilier en augmentation qui tire principalement sa source d’une baisse corrélée des taux et des prix. 

Les activités de loisir de type salle de sport gagnent aussi une clientèle de plus en plus nombreuse, mais dans ce domaine la réussite de certains opérateurs est compensée par l’écho défavorable renvoyé par l’échec d'autres moins bien organisés. Un marché protéiforme est ici à l’oeuvre et seuls les investisseurs avisés sauront vraisemblablement en tirer parti. 

En outre, si le prêt-à-porter enfant se développe, le secteur de l’habillement dans l’ensemble marque le pas. Les enseignes très dépendantes de la clientèle touristique ont aussi connu un ralentissement non négligeable. 

Concernant les valeurs locatives, les meilleurs emplacements demeurent toujours très valorisés. Evidemment, sur ce point, le marché parisien reste largement en tête avec des loyers qui culminent par exemple sur les Champs-Elysées à 20 000€/m2/an, là où le marché des grandes métropoles de province se situe sur des valeurs supérieures à 2 000€/m2/an. 

En revanche, dans les villes moyennes les loyers stagnent ou ont tendance à baisser. Un repositionnement de l’offre devient nécessaire pour les boutiques de centre-ville et les centres commerciaux. La riposte sur ce terrain est d’autant plus impérative que le commerce en retail park continue sa progression. 

Mais les restructurations et les requalifications ci et là augurent de meilleurs jours à venir pour ces marchés « bis » qui ont désormais pris conscience de leur nécessaire flexibilité. 

Le maître mot étant plus que jamais l’adaptation face à la courbe exponentielle de la consommation multicanal. 

Enfin, sur le marché des investissements, on constate un volume de demandes pléthorique. Les investisseurs français, qu’ils soient institutionnels ou familiaux, représentent la majorité des acteurs. Cet engouement est ici encore stimulé par des taux de crédit historiquement bas et des possibilités de placements financiers faibles ou à risque élevé. Il est aussi stimulé par les nombreux atouts de l’investissement dans l’immobilier de commerce avec notamment une liquidité rassurante et une faible vacance de manière générale. 

La demande étant bien supérieure à l'offre, il en résulte logiquement un affaiblissement des taux de rendement. Et dans ce contexte, ce sont les opérateurs spécialisés qui réussissent à tirer leur épingle du jeu.

LE MARCHE DU CENTRE VILLE DE MONTPELLIER :

Malgré une concurrence accrue des centres commerciaux et zones commerciales de périphérie, le centre ville de Montpellier résiste et demeure un marché dynamique possédant un pouvoir d’attraction important sur les Enseignes et les indépendants.

Pour conserver et renouveler cette attractivité, le centre ville est en train de se réinventer avec certains projets déjà réalisés, amorcés ou à venir. 

Des opérations de requalification et de rénovations stratégiques ont pour vocation à contribuer à ce dynamisme commercial. 

Ainsi, la requalification du Boulevard du Jeu de Paume avec le bouclage de la 4eme ligne de tramway mais aussi les futures Halles Laissac prévues pour 2018 promettent un développement du flux sur l’axe concerné. 

NESPRESSO dont l’ancrage est désormais bien établi devrait amener dans son sillage d’autres enseignes… 

Un axe piéton emblématique du commerce du centre ville voit aussi sa modernisation engagée : la Grand rue Jean Moulin verra notamment son revêtement rénové. 

Autre destination commerciale emblématique du centre ville prévoyant un lifting d’envergure : 

Le Polygone, véritable locomotive avec ses 11 millions de visiteurs annuels et ses 252 millions d’euros de chiffre d’affaires, s’est aussi engagé dans une vaste opération de rénovation. 

Comme un symbole de ce renouveau, l’arrivée de l’enseigne japonaise de prêt-à-porter UNIQLO qui réinvestit au printemps 2017 les murs des Halles Castellane sur 1 500 m2 répartis sur trois étages.

L’arrivée de cette locomotive « dans l’air du temps », n°4 mondial de l’habillement, peut se traduire en effet comme le départ d’une ère nouvelle. 

Pour le commerce du centre ville, après certaines difficultés face aux géants de la périphérie, il s’agit probablement de l’ère tant attendue et porteuse dans laquelle il est préférable de s’inscrire en temps utile pour mieux savoir se démarquer de la concurrence. 

LE MARCHE DES PIEDS D'IMMEUBLES :

Montpellier connaît une très forte croissance démographique. Pour faire face à ce défi, les collectivités développent de nouveaux quartiers d’habitation sous forme de ZAC. Ces dernières années, les obligations règlementaires inscrites au PLU et la volonté d’animer ces nouveaux quartiers ont permis la création de nombreux commerces en RDC d’immeubles d’habitation neufs sur l’ensemble du territoire de la Métropole. La programmation n’est pas évidente car ce n’est qu’à l’arrivée de tous les nouveaux habitants que les commerces disposent de tout leur potentiel. Cela provoque des situations temporaires où l’offre est supérieure à la demande. Cette politique a véritablement créé un nouveau marché dédié aux enseignes de proximité : Avenue de l’Europe, Bassin Jacques Coeur, Parvis de l’hôtel de ville, Grisettes, Constellation à Juvignac,… 

Dans le nouveau quartier-prime, ce développement se poursuit notamment le long de l’avenue Raymond Dugrand avec les ronds-points Ernest Granier et Pablo Picasso comme points de concentration. La Mantilla, dispose d’un RDC commercial de 7.000 m2 équipé d’un parking public souterrain. Les enseignes HABITAT, MONOPRIX, PICARD et NATURALIA se sont installées et d’autres devraient suivre. Toujours sur cet axe prometteur, Doramar et Palomaya, sont aussi des programmes disposant de RDC commerciaux dont une pharmacie déjà installée. 

LE MARCHE DE PERIPHERIE DE MONTPELLIER : 

Les bons emplacements de périphérie sont toujours aussi recherchés mais toujours aussi rares. Peu de projets de développement ont vu le jour ces dernières années provoquant un faible taux de vacance et par conséquent peu de turn-over. 

L’axe de l’avenue de la Mer reste le principal pôle commercial de la Métropole, très convoité par les acteurs nationaux. D’autres zones commerciales sont également très recherchées : Carrefour Saint Jean de Védas, Carrefour Trifontaine, E. Leclerc Saint Aunès notamment, mais ces dernières souffrent du manque de foncier disponible et par conséquent de possibilités de développement. 

Sur la zone commerciale de St Aunès, après l’implantation l’année dernière de CULTURA, c’est au tour de CALIPAGE et de FRANCK PROVOST de s’installer sur un ensemble composé de 4 cellules. 

A Odysseum, suite à l’arrivée de STARBUCK COFFEE et BURGER KING, l’enseigne de loisirs REBOUND WORLD TRAMPOLINE PARK est venue enrichir l’offre existante, en attendant que soient à nouveau exploités les locaux antérieurement occupés par le bowling. 

Du côté de la zone de l’Aube rouge, un pôle dédié à la restauration a vu le jour avec les enseignes PIZZA DEL ARTE, LA BOUCHERIE, LE FOURNIL DE PIERRE et BURGER KING. 

Le programme FREY sur Ode à la Mer viendra rebattre les cartes des zones commerciales historiques de l’Est de Montpellier à l’horizon 2018-2020. Celui-ci consiste en l’aménagement d’un ensemble commercial dernière génération de 50.000 m2 de commerces mixés à 20.000 m2 de bureaux/hôtellerie et de 16.000 m2 de loisirs. 

Comme pour le centre ville, les emplacements n°1 restent privilégiés, mais en raison du manque d’offres disponibles, l’intérêt se porte aussi sur les emplacements 1 bis et 2 qui disposent de valeurs locatives atténuées.